年终盘点｜2023地产十大事件：行业洗牌加剧，房企化债自救

2023年，我国房地产行业“转舵”。在供求关系发生转变的新形势下，房地产行业面临着新旧模式的转换。这一年，旧模式宣告消亡，“三高”房企退市、行业洗牌加剧；这一年，政策支持力度增大，积极稳妥化解房地产风险成为重要任务；这一年，房地产行业面临着新的挑战和机遇。

新京报房产新闻盘点出2023年房地产行业“十大事件”，包括楼市“小阳春”、碧桂园“风口浪尖”、融创债务重组生效等，希望通过这些大事件窥探2023年房地产行业的全貌。

1、楼市“小阳春”

2023年一季度，在政策暖风之下，全国楼市回暖迹象明显。据国家统计局数据显示，2023年2月份和3月份，一二三线城市无论是新房还是二手房房价都实现了环比上涨或持平，这也证明了楼市的整体回暖。

相比其他城市，一线城市楼市回暖较为明显。国家统计局数据显示，3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，二手住宅销售价格环比上涨0.5%。同时，以北京二手房市场为例，3月份，北京二手住宅网签约2.2万套，环比和同比实现双增。

此外，从房地产整体销售来看，国家统计局数据显示，1-3月份，商品房销售面积约2.99亿平方米，同比下降1.8%，其中住宅销售面积同比增长1.4%；商品房销售额约3.05万亿元，同比增长4.1%，其中住宅销售额增长7.1%。

点评：疫情之后，长时间积压的购房需求集中释放叠加需求端的利好政策来袭，全国楼市重点城市迎来了一波“小阳春”行情。但是，2023年的“小阳春”行情主要集中在热点一、二线城市，且由于需求端持续疲软，“小阳春”行情持续时间不长。

2、碧桂园“风口浪尖”

2023年8月7日，碧桂园未能兑付两笔总计2250万美元的美元债券利息，构成实质性违约，从而引发信用危机。

8月31日，碧桂园披露2023年半年报显示，上半年净利润亏损489.32亿元，未来12个月内到期的债务为1087.03亿元。

10月10日，碧桂园正式宣布违约，其发布公告称预计无力偿还一笔本金4.7亿港元的到期境外债务，也预期无法如期或在相关宽限期内履行其所有境外债务款项的偿付义务。

在陷入危机后，碧桂园积极推动债务重组。目前，碧桂园已经与9家境内债券持有人达成协议，将对9只境内债券进行展期三年。

与此同时，碧桂园开启架构收缩，合并14个区域为7个新区域，区域个数降为21个；下调高管薪酬，碧桂园2023年高管薪酬较2021年下降86%，杨惠妍年薪从37万元降至12万元。

12月8日，碧桂园董事局主席杨惠妍在公司内部会议上表示：“未来12个月公司主要有三项工作：保交付、保经营和保信用。家族肯定会砸锅卖铁支持公司的，公司会努力成为出险企业尽快恢复的一个样板。”

点评：这一年，碧桂园一直处在“风口浪尖”上，从年初被传出陷入流动性危机、裁员到年中美元债正式违约，再到年底“砸锅卖铁”。碧桂园虽然陷入危机，但是其自救的努力也值得肯定，包括“保交楼”、出售资产、高管降薪等，这也都传递出碧桂园“不会躺平”的信号。

3、融创债务重组生效

2023年11月20日，融创发布公告宣布境外债务重组各项条件已获满足，当日起正式生效。至此，融创整体化解约900亿元的债务风险，同步实现降债45亿美元。

融创版本的化债方案显示，融创债权人约百亿美元的现有债务将被置换为新票据、强制可转换债券、可转换债券、融创服务的股票，分别对价57亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元。

历时18个月的融创境外债重组正式宣告成功，成为首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。

点评：融创作为龙头房企，其化债的态度和努力值得肯定。作为大型龙头房企，融创完成债务重组也为市场传递积极信号，其融创版本的化债方案中分门别类化解以及债权、股权分开的思路，也为后续房企化债提供了借鉴和参考。此外，值得注意的是，融创化债以时间换空间，最终公司是否能“闯关”还取决于公司经营面和销售情况的恢复。

4、万达300亿“对赌”危机解除

2023年12月12日，万达官网披露，太盟投资集团（PAG）与大连万达商管集团共同宣布签署新投资协议。太盟将联合其他投资者，在其2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管再投资。

现有投资人于2021年8月对珠海万达商管的投资额约为380亿元，其中太盟的投资额约为28亿美元（约180亿元），现有投资人在原投资安排中享有到期赎回权。按照新协议，大连万达商管持有珠海万达商管的股权比例为40%，是单一最大股东，太盟等数家现有及新进投资人股东参与投资，总计持股60%。

值得注意的是，就珠海万达商管的上市问题，新协议不再设置对赌协议。在此之前，摆在王健林面前最大的难关就是，如果珠海万达商管不能在2023年底成功上市，万达需要向上市前的部分投资者支付约300亿元股权回购款。新协议的签署也意味着万达终于解除了这场高达380亿元的对赌“危机”。

点评：这场上市“对赌”危机的解除，让万达得以重获新生，但代价可谓是惨痛。作为曾经的“首富”，王健林痛失了全球最大的影院运营商之一的万达电影，割舍了多处万达商业的核心资产，让出了珠海万达商管的绝对控制权，是真正的一场“断臂求生”。

5、陆家嘴“毒地”事件

2023年11月4日，陆家嘴发布的一份公告将历时7年的“毒地案”暴露在公众面前。陆家嘴控诉了其前后耗资百亿元从苏钢集团买到“毒地”的始末，并称“毒地”污染程度远超当初拍卖时所披露的情况。

在公告中，陆家嘴表示，其控股子公司苏州绿岸房地产开发有限公司名下14块土地存在污染，且污染面积和污染程度远超苏钢集团挂牌出让时所披露的污染情况。

为此，陆家嘴向江苏省高级人民法院提起民事诉讼，请求法院判令苏钢集团承担赔偿100.44亿元的侵权责任，并请求判令苏州市环境科学研究所、苏州市苏城环境科技有限责任公司、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市自然资源和规划局承担连带责任。此后,陆家嘴收到了江苏省高级人民法院的书面案件受理通知书。

但是，涉案另外一方苏钢集团却对“14宗地块均存在污染”予以了驳斥并称陆家嘴在开发中可能存在“二次污染”的问题。至此，双方各执一词，陆家嘴“毒地”案陷入罗生门。

截至目前，该案已经由江苏省高级人民法院审理，期待事实真相的揭晓。

点评：陆家嘴“毒地”事件再次引发了公众对土地污染问题的关注。这个事件不仅暴露了土地污染问题的严重性，也揭示了商业利益与环保责任之间的博弈。除了厘清企业责任之外，“毒地”对于购房者和当地居民的影响如何，周边居民健康如何保障？购房者权益如何保障？这是在企业利益之外更为重要的问题。

6、房企退市

2023年，房企退市潮持续蔓延。

在港股市场，2023年4家房企新力控股、南海控股、嘉年华国际、三盛控股分别于4月13日、11月16日、12月6日、12月20日被港交所取消上市地位。

目前，大唐集团、汇景控股、力高集团、银城国际控股、祥生控股集团、大发地产、佳源国际控股等多家房企均处于停牌状态，若无法满足复牌指引，这些企业也面临被退市风险。

在A股市场，2023年以来，阳光城、蓝光发展、嘉凯城、宋都股份、泰禾、美好置业等房企也被退市。

点评：无论是港股还是A股，“优胜劣汰”是基本的原则和趋势。由于经营不善和面值低于规定值，越来越多的房企面临被退市的命运。一方面，退市的房企给予市场很多启示，其中不乏曾经的千亿房企，其退市也印证着曾经“高负债、高周转、高杠杆”的“三高”模式再也行不通。另一方面，房企退市潮也反映出当下房地产行业正值行业洗牌的之际，在房地产行业新旧模式转变的当下，只有适应新市场、采用新发展模式的房企才能更好地穿越周期。

7、保利夺得年度销冠

2023年，保利发展终于成为年度销冠。根据中指研究院发布的2023年房企销售业绩排行榜榜单显示，保利发展以4207亿元的销售额位居第一。

2017年，时任保利地产董事长的宋广菊曾提出“重回前三”的口号。2021年7月，宋广菊因年龄原因宣布正式辞任公司董事长、董事职务，刘平成为保利发展新的董事长后制定了“进三争一”的目标。2022年，保利发展位居第二位，仅次于当时排名第一的碧桂园。而2023年，保利发展终于实现了这一目标。

点评：保利发展摘得冠军桂冠有内外双重原因。一方面，在龙头民营房企恒大、碧桂园“爆雷”后，民营房企销售额下滑，而作为央企，保利更具有融资和信用方面的优势，从而促进业绩“反超”；另一方面，保利发展也保持稳健的发展节奏，在行业低谷展现了穿越周期的综合实力。

8、房企“白名单”

2023年11月份，据市场消息，监管机构正在起草一份中资房地产商“白名单”，可能涵盖50家规模房企，国有和民营房企会被列入其中，包括新城、万科和龙湖等。

据记者了解，50家房企白名单可能出自销售额、资产规模等靠前的50强房企，或将包括万科、龙湖、碧桂园、旭辉等规模房企，其中不乏已经出险房企。

目前，50家房企白名单尚未落地，仍有变数。市场消息称，50家房企白名单可能为监管层的建议名单，在落地过程中，银行会结合自身业务和风控标准，在自有名单基础上做相应调整。当前，多家银行召开了房企座谈会，加强对重点房企的支持。

截至目前，六大国有银行和部分股份制银行都已经召开了房企座谈会。六大行的房企参会名单包括国有企业、混合所有制企业、民营房企，重点参会房企包括万科、龙湖、新城、滨江、美的置业等。同时，邮储银行还第一时间下发非国有房企重点支持名单，明确业务策略，确保精准滴灌。

在股份制银行的银企座谈会上，出现的房企还不乏出险房企。例如，广发银行的银企座谈会就邀请了新希望五新实业、雅居乐、碧桂园、新城控股、万达集团、万华投资6家房企代表参会，其中包括出险房企碧桂园。

点评：此次房企“白名单”的看点在于两处，一是对民营房企的支持力度，怎么支持，支持力度有多大；二是有无出险房企的列入，哪些出险房企会被列入，列入的标准是什么，未来如何防止风险的扩大。当前，房企融资困境主要集中于民企房企，相关部门也多次提到要“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，在这样的背景下，房企“白名单”被寄予了更多的期待。

9、消费基础设施REITs开闸

2023年11月26日，证监会官网显示，首批3只消费基础设施公募REITs（Real Estate Investment Trust，简称“REIT”，也称“房地产投资信托基金”）——华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT已正式获得证监会准予注册的批复。

首批3只消费基础设施公募REITs获批，也标志着中国消费类基础设施REITs开闸上市。

从此次公募REITs的底层资产看，为华润置地、金茂和印力分别位于青岛、长沙和杭州的商业资产项目。

此前10月20日，证监会正式发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。文件发布仅一个月左右，首批消费基础设施公募REITs就正式获批，可见落地速度之快。

点评：首批三只消费基础设施REITs获批在我国具有极强的信号意义。消费基础设施REITs的获批对于不动产商业市场来说是一个积极信号，为市场带来了新的投资机会和活力。目前，三只消费基础设施REITs主要来自于央企国企，资产也是相对成熟的，具有一定的试水意义。未来，该领域要迈向成熟和持续的市场化发展，还需要政府、投资者和市场的共同努力。

10、北京链家调整中介费

2023年9月26日，北京链家对现行二手房交易服务费的收取方式和标准进行调整。收费标准从目前房屋成交总价的2.7%统一下调至2%。同时，收费模式从购房一方单边支付中介费改为买卖双方各承担1%。

北京链家表示，为响应并贯彻落实住房和城乡建设部、市场监管总局《关于规范房地产经纪服务的意见》有关精神，合理降低二手房交易成本，北京链家结合当前市场供求关系，对现行二手房交易服务费的收取方式和标准进行调整。

早在2023年4月27日，住建部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，其中提到，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

点评：随着二手房市场的变化，已经从卖方市场转向买方市场，中介机构须适应新的环境。同时，政府也在积极推动降低二手房中介费，以促进房地产市场的健康发展。作为市占率较大的龙头房产经纪企业，链家主动调低中介费有示范效应，同时，中介费用降低，将有助于提升市场流通，提高房产交易效率。

新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆