回望2023 - “先立后破”！2023年各地出台楼市政策近800次

回望2023 | “先立后破”！2023年各地出台楼市政策近800次

【编者按】

2023年即将过去，如果要给这不平凡的一年做个注脚，你会打出什么标签？

这一年，全球经济的脚步趋于放缓，为提振信心，中国使出了大招：“深改19条”激发了北交所的潜能；各地调整限购政策和降低房贷利率，让楼市被人们重新期待。

这一年，新文旅重新点燃百姓的消费热情，从年初淄博 “赶烤”到岁末的哈尔滨热，再到各地文旅局长披挂上阵，让我们重新“看见”了很多城。

这一年，ChatGPT爆火引发大模型百家争鸣，打工人的生活自此被重新定义，而一年里似乎稳稳霸占了全球出口榜单前列的新能源汽车，在年底因小米的高调进场而高潮迭起……

凡是过往皆为序章，所有未来皆有可能！因为2023年的这些，2024年似乎更加值得期待。

第四篇瞰楼市

2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策调整方向主要包括优化公积金贷款政策、实行购房补贴、“认房不认贷”、放松限购限售、调整普通住宅认定标准等，购房成本和门槛不断降低。

“先立后破”，过去市场过热阶段出台的限制性政策正在逐步退出或优化。展望2024年，房地产市场政策还有哪些发力空间？

调整标准让更多住房纳入普通住房范围

自2024年1月1日起，北京市新的普通住宅认定标准正式实施。应享受税收优惠政策的普通住房同时满足的条件包括住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房建筑面积在144平方米（含）以下；5环内住房成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环住房成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外住房成交价格在45000元/平方米（含）以下。

12月14日，北京、上海在同一天发布了优化调整普通住房认定标准的通知。上海优化了标准的认定条件，剔除价格标准；适度提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。11月22日，深圳发布《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》。此次政策最大的变化在于，取消了套总价的认定条件。

上海易居房地产研究院梳理发现，除了广州没有对普通住房标准做出调整，其他三个一线城市都已调整完毕。过去为鼓励中小套型住房建设，将普通住房和非普通住房的界限设定为120平方米，但允许各地上浮20%，即144平方米。可以看出，北京和上海目前用足了该政策，和其他城市的口径也统一了。而对于总价方面的约束取消或调整，是此次政策变动的重点。其中上海和深圳的力度最大，直接取消了总价的约束，而北京对各环线单价依然设定了要求。

上海易居房地产研究院认为，调整普通住房标准效应有两个。一是普通住房的占比提高，或者说更多住房可以纳入到普通住房的认定范围中；二是降低了二手房出售时的增值税和个税。

首付比例和房贷利率下调降低购房门槛

除了优化调整普宅标准，京沪两城还在12月14日落地降低首付比例、降房贷利率等购房政策，覆盖面较广，利好信号强烈。

北京降低首付和房贷利率，同时针对首套二套、城六区和非城六区做了差异化调整，但取消了普通住房和非普通住房差异化的首付比例政策。上海降低首付款比例、降低利率下限、二套住房实施差异化政策。

9月9日，广州调整房贷相关政策，涉及降低首付和降低房贷利率。其中降低首付主要体现在二套房领域，而降低房贷利率则在首套和二套中均有体现。

9月28日，深圳调整了房贷方面的政策。此次调整和广州相似。其中降低首付主要体现在二套房领域，而降低房贷利率则在首套和二套中均有体现。

至此，四个城市均在降低首付比例和房贷利率方面有积极动作。

中指研究院统计发现，在限贷方面，各地积极落实差别化住房信贷政策，多数城市商贷已执行首套房20%的首付比例，二套30%的首付比例，并调整二套房贷利率下限至LPR+20BP，部分核心二线城市如杭州首付比例降至首套25%、二套35%。广州、深圳商贷首付比例均已降至首套30%、二套40%。

易居研究院研究总监严跃进表示，降低首付比例和房贷利率，其减负效应更直观。其中，首付比例下降使得购房门槛直接下降。房贷利率下降，也使得月供支出和压力减少。

值得一提的是，从2024年1月1日起，大多数存量房贷将也迎来利率下调，调整的幅度是10个基点。银行人士介绍，目前市场上的个人房贷利率基本上都是采用贷款市场报价利率LPR加减点形成的，也就是说房贷利率的高低受LPR涨跌的影响。贷款市场报价利率LPR每月公布一次，而房贷利率则是每年有一次调整机会。贷款人可以选择在每年的1月1日调整，也可以选择在贷款发放日调整。每年1月，银行会根据上一年LPR的涨跌幅度，调整新一年的个人房贷利率。

提高多孩家庭公积金贷款额度

12月25日，广州住房公积金管理中心印发《广州住房公积金管理中心关于印发广州市住房公积金提取管理办法的通知》，新政主要包括提取周期从每半年一次调整为每3个月一次、生育二孩及以上（至少一个子女未成年）的家庭，缴存人租赁时月提取额度可上浮40%等。中指研究院华南分院总经理杨红侠认为，此次再次出台新政，一方面，有利于规范公积金提取管理，提高购房者使用公积金租房、购房的便利程度，另一方面，有利于促进房地产租赁、交易市场良性、健康发展，促进相关需求释放。

其实，优化公积金政策已成为政策调整时高频使用的举措。

根据中指研究院监测显示：2023年以来，全国各地已出台公积金相关政策近300条，政策集中在降低公积金首付比例、允许公积金支付首付款、提高公积金贷款额度、延长贷款年限等方面。

比如，自2023年10月10日起，苏州调整公积金使用政策，将贷款最高额度上调至110万元。9月26日，甘肃省陇南市将高层次人才和引进人才申请住房公积金贷款的最高额度为80万元；9月18日，厦门提出阶段性上浮公积金贷款流动性调节系数至1，公积金贷款最高贷款额度为120万元；9月8日兴安盟将单笔公积金贷款的最高额度由60万元调整至80万元。

一线城市中，广州二孩家庭首套房公积金最高可贷130万。上海多孩家庭在最高贷款限额方面，家庭最高贷款限额为120万元，缴交补充住房公积金的，最高贷款限额在上述限额基础上增加24万元。

深圳生育二孩及以上的多子女家庭使用公积金贷款购买首套住房，且所购住房为绿色建筑评价标准二星级及以上的绿色建筑的，其公积金贷款最高额度可以上浮40%。政策调整后，职工家庭公积金贷款可由原来的90万元提高至126万元。

商贷、公积金执行“认房不认贷”

值得一提的是，“认房不认贷”政策更是加速落地，目前，包括北上广深在内的全国多数城市在商业银行贷款方面均已执行首套房商贷“认房不认贷”政策。

业内人士表示，认房不认贷政策下，符合条件的购房者可以从二套房认定标准调整到首套房标准，进而享受首套房的优惠政策。

不仅如此，多地公积金中心也跟进“认房不认贷”政策。10月30日，河南郑州住房公积金管理中心发布通知，自2023年10月30日起，办理住房公积金个人住房贷款及组合贷款时，按照“认房不认贷”原则认定家庭住房套数，住房套数按照郑州市行政区域内的现有成套住房认定。通知未涉及的住房公积金个人住房贷款策按照原规定执行。

11月14日，广州住房公积金管理中心印发《关于优化个人住房公积金贷款有关事项的通知》，正式落地“认房不认贷”政策，明确对购买广州市首套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为20%。

根据诸葛数据研究中心不完全统计，2023年以来，截至12月28日，约有20个城市执行公积金贷款“认房不认贷”政策，二线城市担当调控主力，其中包括成都、天津、杭州等多个热点二线城市；此外，一线城市北京、上海则施行了公积金贷款”认房不认商贷”。

11月1日起，北京住房公积金管理中心发布优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准通知。公积金贷款在住房套数认定上不再考虑商业贷款情况。10月17日，上海优化住房公积金贷款套数认定标准，本市无房、在全国无公积金贷款或首次公积金贷款已结清的，认定为首套住房；本市已有一套房、符合改善型认定条件，在全国无公积金贷款或首次公积金贷款已结清的，认定为第二套改善型住房。

2023年政策调整呈现“前稳后强”

诸葛找房数据研究中心分析认为，从2023年地方政策调整来看，全年松绑力度高于2022年，下半年“爆发性”更强，呈现“前稳后强”的特征。根据诸葛数据研究中心统计，截至12月22日，地方松绑政策出台达773次，较2022年增加160余次，覆盖城市超340个，9月出台次数达2022年以来峰值，单月出台超140次。

1-4月份，以杭州、合肥等重点二线以及盐城、株洲、连云港等三四线城市为主，政策松绑力度在2022年末的基础上稳步发力，政策调整上以优化调整公积金贷款政策为主，主要涉及提高公积金最高可贷额度以及降低公积金贷款首二套首付比例；同时限购政策也有局部松动，主要集中在重点二线城市，且松绑力度较小。

5-7月份，主要以南昌、唐山等弱二线及三四线城市为主，政策松绑频次和力度较上一阶段减弱，“持续性不足”特征暴露，政策调整上，优化调整公积金贷款政策和实行购房补贴仍为主要手段，其中，购房补贴中针对高层次人才的补贴力度上升；推行二手房“带押过户”举措增加明显。

8-10月份，重点一二线城市担当此轮政策松绑主力军，政策端加速发力，松绑力度达到高峰，利好信号强烈，除购房补贴、提高公积金最高可贷额度2项高频举措外，本阶段“认房不认贷”加速落地，其中一线城市全面落地短期内促进市场大幅升温，同时，限购松绑力度也较此前出现了明显的提高，且青岛、郑州等重点二线城市密集全面取消限购。

11月份以后，以重点二线及三四线城市为主，“京沪”松绑重磅来袭，这一阶段政策松绑频次较上一阶段有所减少，政策调整上以“补”为主，购房补贴成为主要手段。

12月京沪两城迅速落地购房政策的优化举措，充分发挥了一线城市在房地产市场政策优化上的带动作用，有利于引导全国房地产市场信心的积极回升。

观察

2024年楼市还存在哪些政策优化空间

“先立后破”，意味着“旧政策”需要根据当前的市场形势进行完善并构建。

2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁发布楼市新政，过去市场过热阶段出台的限制性政策正在逐步退出或优化。其中一线城市购房政策调整，是2023年房地产市场的热点事件。目前各地当前正进入政策的全面消化期。一线城市将扮演领头羊角色，在全国房地产市场回升向好的大方向上持续发力。

而对于类似限购等政策是否会放松，业内认为关键看两点。一是市场复苏的情况，二是政策放松的循序渐进考量。总体上购房政策环境将朝着持续优化的方向演进。

对于2024年的政策走势，根据诸葛数据研究中心预测，核心城市限制性政策宽松，如首付比例下调，房贷利率加点调整，限购政策松绑，限价政策进行调整更多的回归市场，旨在降低购房者的购房成本，完善现有基本政策配套，持续促刚性和改善性购房需求的释放。

中指研究院称，展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供求两端政策仍有发力空间，“三大工程”将是政策发力主要方向，所谓“三大工程”指的是城中村改造、保障性住房以及“平急两用”的配套措施，预计将对明年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。

整体来看，2024年新房销售市场依然面临调整压力，若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。

中指研究院则认为，从政策趋势上看，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点。2024年，一线城市限购、限贷等政策仍有较大优化空间，按照因区施策的方式优化郊区限购存在可能；核心二线城市有望进一步放松限购政策，预计将有更多城市全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。三四线城市住房逐渐回归消费属性，未来住房需求更多依赖于农村进城人口、居民购买力等因素。

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文/北京青年报记者 宋霞

编辑/樊宏伟